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工业用地转让的相关规定
发布时间:2011-1-26

         国家对于工业用地转让也是有相关规定的,这也算是一种法律补充。

        1、超出两年未动工开发建设,未建有厂房的土地,不能直接办理转让过户手续,必须先按闲置土地处置程序作出处置,收回土地使用权;或足额收取闲置费后,再另行安排新工业项目。

  2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的,并且投资(扣除土地成本)未达到投资总额25%的不得转让,若不继续开发建设应交纳闲置费后,收回土地使用权。

  3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设(含投资超总额25%)的工业用地,必须按原享受的优惠地价标准上限,交足差额土地出让金,并变更或重新签订出让合同(使用权终止日期不变)后方可办理转让过户手续。

  4、已办理金融抵押的工业用地不得转让。、有第1、2、3项情形的,按上述规定结合省国土资源厅《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》的意见办理。

  5、按司法程序被法院查封的工业用地,未经人民法院裁定不得办理转让。

  6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让,必须按违法用地处理,追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。

  7、共同共有土地使用权,未经其他共有人同意的,不得转让。

  8、土地权属有争议的不得转让。

  9、政府已列入收回土地使用权的,不得转让。

    工业厂房交易有两种,一是直接过户,和买房子没什么不同;二是股权转让,就是收购土地使用权人的公司,自然公司名下的房产也就是你的了,这样做有法律风险,就是你不知道原来的公司做过什么违法的事情没有,所以要进行律师和会计师做尽职调查,并要求土地使用权人提供不可撤消的担保。这样做可以省下一大笔过户的税费。

厂房出售权证过户、厂房买卖按揭程序

    一、厂房出售的定金。

    二、首付厂房出售款不低于总房款的40%,付款期限为定金后的一个月内。

    三、厂房出售款个人申请上海银行贷款(贷款总额不得大于总房款的60%),需提供以下资料:

    1、购厂房人、配偶及其他共有人身份证复印件一份

    2、购厂房人、配偶及其他共有人户口簿全本复印件一份(若为集体户口户口所在单位需加盖公章,若购房人中有未满18周岁的未成年人,需提供独生子女证复印件)

    3、购厂房人已婚:提供结婚证复印件一份

购房人未婚:提供未婚证明原件一份(未婚证明必须由档案所在单位或街道出具)

    4、首付40%以上房款发票复印件一份

    5、购房人、配偶收入证明原件一份

    6、外省人员另需提供暂住证复印件,户籍证明原件一份

    7、购厂房出售合同一份

    8、厂房买卖贷款申请书一份

    9、还款人经济收入证明一份(月还款额度小于月收入的48%)

    10、个人厂房买卖贷款合同(一式四份)

    11、个人厂房抵押合同(一式四份)

    12、贷款额度、贷款者年龄和年限

   (1)、贷款额度最高不得超过购买或租赁商业用房合同下价款的60%

   (2)、购买商业用房的,贷款期限最长不超过10年(含)

   (3)、最后还款期限贷款人年龄:男性小于65周岁,女性商业性贷款小于65周岁

    四.购房人在厂房权证过户前还需办理的手续

    1、厂房出售评估

    2、 公证

    3、厂房保险

    4、 其他

    5、以上所有费用均按规定交纳

    五.厂房出售证过户

    1、卖出方要提供的资料:营业执照(复印件)、法人代表身份证明、委托书、法人代表及代理人身份证(复印件)、申请书、董事会同意卖房的决议、公司章程(复印件盖公章)、购厂房合同、购房发票(复印件)、产权证、信封

    2、买入方要提供的资料:评估报告(复印件)、所有购房人的身份证及图章

    3、银行要提供的资料:营业执照(复印件)、法人代表身份证明、委托书、

    4、厂房出售过户预计产生的费用:契税、印花税、登记费、手续费、规定的其它费用,所有费用按规定的费率交纳

    5、交契税所需资料:厂房出售合同(原件一份、复印件一份)、厂房出售发票(原件一份、复印件一份)、所有购房人身份证复印件

    六、领取房产权证:房地产交易中心接受办理过户手续,约30个工作日可办出新的房产权证,届时凭交易中心的通知,带好所有购房人的身份证及图章,带好购房发票原件,领取房产权证。

    工业厂房买卖交易的费用清单

    房产评估价:评估价的0.25%~0.5%

    贷款公证费:贷款额的0.03%贷款保险费:贷款金额*每万元借款保险费率*保险期限(保险费率0.557%~1%)

  契税:总价的3%

    印花税:总价的0.05%

    登记费:300元/件

    图纸费:按实际购买费用

    手续费:总价的0.08%

    收费项目会有增减,按实际办理时各收费单位的收费项目及收费标准收取。

    目前工业地产交易中,由于工业地产涉及的交易税费较高(包括土地增值税、营业税、企业所得税、印花税、契税等),而股权转让的方式涉及的税费相对来说要低很多,因此越来越多的公司是通过股权转让的方式转让工业地产。

    在工业地产买卖中通过股权转让的方式进行交易,是确实可行的交易方案,首先可以有效的降低交易成本,节约交易时间,但是作为股权转让的双方都应该审慎的对待股权转让,均应该聘请专业的人士提供相应的法律服务,以确保把交易的风险降到最低。

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