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老厂房改造六大诀窍
发布时间:2011-1-27

老厂房改造六大诀窍
  杭州一个原本租金只有每个月6元/米却仍乏人问津的闲置老厂房,因为进行了彻底的艺术性的改造,短短半年内租金涨了两三倍,还有人抢着要租,这样的变化是因为什么?是不是所有的老厂房都有“化腐朽为神奇”的可能与价值?对于那些经过一定历史时期,在建筑上、美学上、文化内涵上确有价值的老工厂,是拆毁,还是在保留的前提下赋予它新的内涵?这是我们在现代化建设中无法回避的一个问题。

  半年老厂房租金涨2倍

  唐尚433,位于杭州余杭塘路43-3号。两年多前,魏京发租下这里的时候,他只是想给自己找个租金便宜的办公室。余杭塘路43-3号原本是杭州工艺编织厂,这是一个由行政楼、生产车间等6幢建筑组成的独立小院,上世纪五六十年代苏联式建筑风格,层高超过4.5米,高大、宽敞的内部空间,对做室内设计的魏京发来说,这里让他充满了想象力。更主要的原因是租金便宜,当时杭州莫干山路上普通写字楼的租金是每天每平方米2~4元,而他租下余杭塘路43-3号的价格是每天每平方米0.2元。

  2005年年底,魏京发签了5年租约,租下这个足足有5000平方米的老厂房。“刚接手的时候根本没法用,废弃了七八年杂草都齐膝了。”他带着记者在修缮后的厂区里转悠,一个类似自行车库的厂棚下,空旷的地上砌了一方浅浅水池,宽不足半米却足有七八米长,养着金鱼,种着的莲花已经开始舒展枝叶。他说这里原本是生产车间,“现在已经有一个建筑设计公司看中了这个地方,正在装修,八九月份搬进来。”现在这个生产车间的租金是每天每平方米0.8元,两年涨了4倍。

  相比之下,大毛租用的A8艺术公社租金涨得更快。2006年7月,大毛在A8租了800多平方米厂房改建成工作室,租金是每月每平方米10元,两个月后A8正式对外招租,租金是每月每平方米15元,年底涨到每月每平方米24元,半年左右时间租金涨了2倍。在大毛他们进驻之前,A8叫八丈井工业园区,租金是每月每平方米8元,可是租不出去,而现在有公司出价每月每平方米30元,却租不到场地。

  产业集群产生增值效应

  A8艺术公社在杭州八丈井路28号,目前拱墅区内同等地段写字楼的租金是每月每平方米20~40元。工业厂房的租金更低一些,根据世邦魏理仕的统计,今年一季度杭州工业厂房的租金是每月每平方米11.9元,其中研发物业的租金最高,达到每月每平方米20.9元。

  如果换算一下,无论是A8还是唐尚433,其月租金价格都已经超过普通工业厂房的水平,和写字楼接近,达到24元/平方米,而据A8的招商负责人介绍,目前正在做改建方案的二期15000多平方米租金还要提高,后者也同样在积极寻找旧厂房继续投资改建。

  “3万多平方米的旧厂房,一期1.5万平方米已经全部出租,而且出租收益比作为生产用厂房时提高了三分之一。”A8艺术公社招商负责人告诉记者,A8二期还有1.5万平方米的旧厂房他们计划投入1000万元进行改建然后出租。

  实际上,按照唐尚433和A8目前的租金水平,他们的低价优势早已不明显,为什么还有这么多公司对这些由老厂房改建的办公场地趋之若鹜?“在这里办公的公司几乎每家的效益都提高了,有的年利润增长了40%。”魏京发说,目前进驻唐尚的企业有30多家,主要涉及建筑、装饰、园林、配饰设计,形成了一条小小的产业链,相互之间没有正面冲突,反而可以互相介绍业务,他们还会不定期地在小院的会所里开个茶会,增加交流。这种应产业集群而产生的增值效应才是这些企业更看中的。


  而A8正加紧对一个厂棚进行改建,完成后这里将成为一个900平方米左右的时尚秀场。“现在已经有35家公司租用了我们的厂房,基本是影视出版、数码娱乐、建筑广告、环境设计、动画制作等时尚、艺术类产业,他们需要一个地方发布作品、展示、交流。”A8艺术公社招商负责人说,有租客反映办一场时尚发布会单搭展台的费用就要20多万元,实在太费钱。“如果园区内有展厅就能省下这笔钱,而且能吸引更多人进来,有更多人气就有更多机会。”

   投资改建的6个窍门

  唐尚433那块木质门牌旁边原本的水泥围墙拆掉了,立起一间全透明的阳光房,与南面的一栋二层小洋房连在一起,很有点“真人秀”的味道。“这是门面房,多高的价格我也没舍得租。”魏京发说,他已经决定把这里改建成休闲会客吧,就像是整个唐尚的“客厅”。

  “这里的场地还是太小啊。”他站在大门口回头看看自己一手改造起来的这一小片老厂房说,为了找新的适合改建的老厂房他跑遍了杭州城,可惜不是已经“名花有主”就是规模不适合。从他的经验来分析,一个适合的老厂房起码需要符合几项条件。

  一是位于成熟区域内,公共交通便捷。因为租赁老厂房的公司并非每个员工都有私家车,上下班仍需要搭乘公交车,而且一些设计单位经常需要加班,交通不方便不行。

  二是周边要有基本生活配套,特别是餐饮店、小超市要多。

  三是老厂房的体量不能过大或过小,比较适合的是1万~3万平方米。这样的用地规模本身不具有单独开发成其他房地产项目的价值,拆迁风险较小,产权方也比较愿意签长约。

  四是带项目进场。最好是上下游产业,这样可以避免正面竞争的矛盾,最大限度地激发不同企业间的交流、合作,产生更大经济效益。而且风险也小,不担心初期厂房租不出去。

  五是租用债权债务相对明晰的老厂房,避免纠纷。

  六是租期应在5年以上。八丈井路28号原产权人曾经考虑过投入1000万元将老厂房改建成普通写字楼,后来决定尝试性地将一期15000平方米左右改建成非传统办公场地A8,结果改造投入资金在500万元左右,比原计划节省了一半费用。即使按照最低租金每月每平方米10元来算,一年约可回收租金180万元,32个月后可实现盈利,如果租期5年,后28个月基本是纯利,再加上5年内保安、保洁等人工成本,设施设备损耗,纯利润约在300万元以上。

  据了解的情况看,租赁老厂房改建成办公场地的尝试者们基本可以在3年左右实现盈利。

  由于历史原因,杭州旧城区留下大量不同历史阶段的旧民居、旧工业厂房,以往的做法往往是推倒重建,高强度改造开发为居住区。这导致旧城区人口密度不断提高,环境质量不断下降。事实证明,这一改造模式并不是唯一的。改变盲目拆除的行为,进行合理的改建,既可以大量节省资源,又不会对环境造成新的影响。实际上,在世界性的城市功能转型过程中,利用代表传统文化的老建筑,融入新元素是一种全新的设计理念,这种理念正在被推广。

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